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問答題
【計算題】某工業(yè)區(qū)的出讓年限為50年，該工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為4500萬元／km2，征地中發(fā)生的其他費用為3000萬元／km2，土地開發(fā)費為2億元／km2。當?shù)劂y行的年貸款利率為12％，征地完成后，土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費占全部土地開發(fā)費的1／4，每年投資資金為均勻投入，投資回報率為25％，土地增值收益率為5％，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積地價。
答案：
根據(jù)題意采用成本法進行評估，步驟如下：
（1）計算土地取得費為：（4500＋3000）×104
（1）計算土地取得費為：（4500＋3000）×104
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問答題
【計算題】某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預(yù)計2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價格。
答案：
（1）該房地產(chǎn)為有收益不動產(chǎn)，適宜用收益法進行價格評估。
（2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有...
（2）計算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有...
問答題
【計算題】
為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表：
上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1％。試利用上述資料估算該寫字樓2004年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法）。
答案：
估算寫字樓于2004年10月30日的正常價格如下
（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。
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（1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進行評估。
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