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河北住院醫(yī)師醫(yī)學(xué)影像科問答題每日一練(2016.10.19)

問答題
房地產(chǎn)估價的程序
答案：獲取估價業(yè)務(wù)、受理估價委托及明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確...
問答題
某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空調(diào)）為1300元/㎡.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。<1>、試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
答案：（1）土地價格＝0.4×2000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝800×0.9006/0...
問答題
計算題:6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。(1)計算辦公樓現(xiàn)值(2)計算乙方的使用權(quán)價格(3)甲方權(quán)益價格
答案： (1)計算辦公樓現(xiàn)值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元...
問答題
成本法的概念
答案：
以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價格的方法。
問答題
如何進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況修正
答案：在估價實務(wù)進行交易情況修正要注意剔除非正常交易情況，具體的修正方法有兩種即百分率法和差額法;進行交易日期修正的方法有兩種...

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